“历史的接力棒正交到我们手上。”上月末，钟楼区星盛家园小区的建设工地上，副市长孙国建这样表示。他很清楚，这个全市首例城中村改造试点工程，将在未来几年甚至十几年间起到怎样深远的影响。
长期以来，常州一直将城中村改造列为城市“脱胎换骨”的必由之路，但今年似乎才是真正的开元之年。市委研究室的智囊人士表示，五星街道的此番破题，不仅标志着其从工业重镇开始向城市商业副中心转型，更是我市探索城乡二元体制改革、谋求新一轮发展的突破口。
一方面，改造城中村难度大，是几乎所有城市面临的一项重大课题；另一方面，各地情况差别大，没有成功路径可以被完全复制。在全市“首吃螃蟹”，五星的机会与困惑何在？对宏观面的影响何在？
城市村落的百万富翁
新庄村是城中村改造的试点村，占地面积112亩，涉及606户农民和部分企业，目前首期57亩的拆迁已完成80%左右。为安置村民原地兴建的星盛家园，与都市桃园等楼盘属于同一地段，总建筑面积达15万平方米，总投资预计4亿元左右。
“顺势而为、让利于民”，成为五星实验的宗旨。新庄村首批拆迁的58户居民，新房屋面积平均达230平方米。周建民以前是农民，原来花了20万元自盖了一套300多平方米的房子，部分用于出租，现在城中村改造，家中4口人都成了市民，在星盛家园一下拿到3套房子，生活空间并没有缩小。
“以前住老房子一年被偷三次，以后环境可好了，资产也升值了。”周建民笑着向记者介绍说，按照拆一购一的政策，基本不要贴钱。而目前这个地段的新房已卖到了4000多元/平方米，如果按市场价自己出钱买，肯定吃不消。“现在的房子可以上市交易，所以我现在也算是百万富翁了。”
此外，五星街道还把城中村改造后的农民纳入社会保障体系。今年的拆迁户在去年11月前就全部办好社保，为此去年支付70多万元。村里67岁的陈士兴表示，自己家原来250平方米，现在购了两套房，一套用来出租，“每个月我还有300元的退养金，很满意。”
新庄村委负责人告诉记者，从目前改造过程看，村级集体资产和农民利益都得到了增值，绝大部分人是满意的。城中村是城市化进程中的特殊产物，涉及多方博弈，但只要坚持公开、公平、公正的原则，把利益真正让给农民，改革就能深入而持久。
城郊区域的转型机会
有资料显示，目前我市70平方公里的中心城区内，需要改造的城中村就达11平方公里，其中大部分处于核心区边缘。五星作为其中代表，探索更受到关注。
“城中村改造不是城市化进程的包袱，而是不可多得的富矿。”市发改委某负责人表示，这是城乡协调发展的理想载体，通过改造实现城乡资源共享、共同繁荣，提升发展质量和人居环境。“同时有利于提升城市门户地段和城郊结合部的形象，提升区域的经济形态。”
对五星而言，借城中村改造转型也是必然。一方面，五星处于城市的金边银角，恰逢钟楼区三大经济板块之间，本身又被定位于钟楼商业副中心之一，适合发展城市型经济；另一方面，五星连续8年跻身市工业十强乡镇，但在全市的总体规划里，该区域被主要定位于现代服务区和居住区，重要的市政建设已经跟上，“退二进三”成为趋势。
在市规划局，记者也看到了两张反差很大的地图，一张是五星用地现状图，另一张是用地规划图，前者五色杂陈，代表工业地块的蓝色到处“打补丁”；后者连片醒目，代表居住和商业的黄、棕色占据大半。“城中村改造中就是要腾笼换鸟，形成连片开发优势，在做精做优工业的同时，打造现代服务区和生活区，形成与城市功能匹配的大商业格局。”相关负责人说。
这种对接主城区的努力，在城郊类似区域得到肯定。比较一致的观点是，在遭遇土地瓶颈和发展到一定阶段后，城中村改造是个较好的再增长机会。
政策“摸着石头过河”
城中村是块“夹缝地”，杂乱和无序成为城市的心头之痛。对此长期关注的乐天律师事务所律师尤震宇表示，这是农民在传统城乡二元体制下，追求收益最大化的结果，“仅靠市场是不够的，需要政策支持。”
他解释说，由于城中村矛盾多、成本高，以往房地产开发商总是“绕道走”，这客观上加剧了城中村的游离状态，形成了恶性循环。他同时也承认，“这很考验政府智慧。”
这似乎是个悖论：一方面城中村改造要依靠政府财力，另一方面政府的城建资金、土地缺口要靠城市化进程来弥补。新庄村委负责人坦言，目前相关配套政策尚未出台，本次的4亿元资金基本靠街道和村自筹，二期拆迁工程容积率更高，店面房也多，5万平方米的拆迁成本就要2亿元，没有政策支持根本难为继。
一位政策制订人员则向记者表示，由于城中村土地、房屋权属情况复杂，各地情况不一，很难有一个“通行”的政策，但同时政策要“一碗水端平”，这就导致了配套政策出台的相对迟缓。
但城中村改造步伐并未放缓，我市明确将坚持“政府统筹、市场运作、三级联动”的原则，通过制订合理拆迁补贴标准、减免或缓收各项规费等，切实让利于民、让利于投资者，积极稳妥地推广五星经验。
握着历史的接力棒，我们期待着城市翻开新的一页。 |
