越南土地政策有关情况

    1986年，越南实行革新开放，逐步由高度集中的“包给”制向市场经济体制转变，陆续调整经济政策和法规，推行自上而下的改革，其中土地政策调整幅度较大，涉及面广，贯穿了经济改革全过程，对越经济社会的发展产生深远的影响。

　　一、土地资源概况

　　
　　根据2005年越土地测量统计，越全国自然用地面积3312万公顷，其中农业用地2482万公顷、非农业用地323万公顷、未利用土地507万公顷。越系传统农业国，农业种植以水稻为主。全国水稻面积732万公顷，其中杂交稻面积约60万公顷。北部的红河三角洲平原（约2万平方公里）和南部的九龙江平原（约5万平方公里）系主要粮食产区。
　

　　二、土地改革历程

　　
　　（一）革新开放之前

　　
　　1975年，越取得抗美救国战争胜利，实现南北统一，但土地管理仍延用1960年以来的政策，即国家允许私人拥有土地，并保障农民和国内资本家的土地所有权。1980年，越修改宪法，规定土地归全民所有，实行土地国有化，以适应计划经济发展的需要。同时，越在各地广泛建立合作社，统一管理生产和分配产品，农民不能自主经营，干多干少一个样，缺乏生产积极性，以致粮食供给紧缺，百姓怨声载道。翌年，为避免矛盾进一步激化，越共中央出台第100号文件，决定将土地交付农民耕种，条件是农民需缴纳部分产品。这是越实行土地承包到户政策的前奏。

　　
　　（二）1987年出台首部《土地法》

　　
　　1986年12月，越共召开“六大”，决定实行革新开放，首先调整经济发展方向，提出要适度控制过热的重工业，集中加强粮食食品、消费品、出口商品的生产。1987年12月29日，越国会审议通过首部《土地法》，规定土地仍归全民所有，由国家统一管理，禁止各种形式的买卖，但政策有所松动，允许转让土地使用权，农民可出售产品。首部《土地法》还将全国土地分为农业用地、林业用地、住宅用地、专用地、未利用土地等5类。1988年4月，越共中央政治局出台第10号决议，决定将生产资料还之于农民，实行承包到户，允许农民自主经营，土地使用期限由原来2年延至15年。10号决议大大激发了农民的生产积极性，促进了农业生产。1989年，越摆脱粮食依赖进口的局面，实现自给并首次出口大米，当年出口量140万吨。1999年，越大米年出口量增至460万吨，成为世界第二大米出口国并延续至今。
　

　　（三）1993年出台第二部《土地法》
　

　　10号决议实行土地承包到户政策，农民土地使用权得到扩大，但仍未能满足生产需要。1993年7月，越国会审议通过第二部《土地法》，规定：1、农业用地和居住用地可进行转换、转让、继承、抵押、出租等；2、首次实行土地作价，便于国家与土地使用者进行交易；3、土地使用者可申办土地使用证书，还可将土地作为对外合作的投入；4、将居住用地细分为农村居住用地和城镇居住用地；5、土地使用期限由原来15年延至20-50年；6、若土地使用者家庭有困难，缺乏劳动力，可将土地转租他人，但期限不超过3年；7、国外组织和个人、国际组织、在国外定居的越南人都可租用土地。

　　国家交付土地使用权的方式包括：1、交付土地，不需支付使用费；2、交付土地，需要支付使用费；3、租用土地，支付租金等。交付土地的对象主要是农民，租用土地的对象主要是城镇居民。土地使用权可进行转让。
　

　　（四）1998年对第二部《土地法》进行修改和补充
　

　　1998年12月，越国会对第二部《土地法》进行修改和补充，明确规定可转换、转让、继承、抵押、出租、作价土地使用权，为建立土地交易市场创造条件。土地使用期限最长延至70年。同时规定，土地使用权的转换仅限于农业用地和林业用地。实际上，交易双方若户籍不在同一地方，则很难顺利交易。
　　

　　（五）2001年继续进行修改和补充
　　

　　2001年，越政府继续修改和补充第二部《土地法》，提出土地定价的原则，各省、直辖市人民委员会（政府）可根据实际情况确定土地价格，以此作为征收土地转让税、变更土地用途手续费、土地租金、国家征用土地补偿金等税费的基础。同时，越政府首次允许回国投资并长期居住的越侨、对国家作出贡献的人、长期在越生活并致力于越国家建设的文学家和科学家、希望在越长期居住的人等购买房屋和相连土地的使用权，以吸引越侨和有专长的人才在越投资建设。
　　

　　（六）2003年颁布第三部《土地法》
　　

2003年，越政府颁布第三部《土地法》，分别对国家和土地使用者（企业、集体、个人等）的义务作出了明确规定。规定土地归全民所有，国家代表全民拥有土地处置权，可根据社会经济发展规划确定土地用途，规定土地交易量和使用期限，决定土地使用、出租、回收、变更用途、定价等事宜。

越南土地实行四级管理体系。国会作为最高权力机关，决定全国土地使用规划，行使最高监督权。政府作为最高行政机关，决定各省、直辖市土地使用规划，以及国防和安全用地规划，负责配置土地资源，并由资源环境部具体负责。各省、直辖市、县人委会在职权范围内行使土地管理权。乡镇设立土地办公室，负责处理土地行政事务。企业、农户、个人可通过租赁、向政府申请、接受转让、参与土地拍卖等方式获取土地使用权。

　　
　　三、现行有关政策规定
　　

　　（一）土地审批
　　

　　越土地归全民所有，政府负责配置土地资源，审批土地使用规划。土地审批类型主要包括：土地分配审批、土地租赁审批、土地使用证审批、土地用途变更审批、土地使用权转让审批等，由各级人委会直接负责。目前，越土地市场存在两种价格：一为官方价格，由财政部、资源环境部共同确定，主要用于土地使用权转让税、土地分配和租赁税、土地征用补偿金等税费的计算基础；二为民间土地交易价格。官方价格一般低于民间交易价格。目前，越土地民间交易量约占土地交易总量的80%。
　　

　　（二）外资用地有关规定
　　

　　1、根据越南《投资法》规定，外资企业可租赁土地，其使用期限一般不超过50年，对于投资大而资金回收慢，以及在社会经济条件困难地区投资的项目，其土地使用期限最长不超过70年。土地使用期满后，如果投资商有继续使用土地的要求，且一直遵守《土地法》规定，国家职能部门可考虑根据相关规划延长其土地使用期限。
　　

　　2、投资商在鼓励投资的领域和地区投资，可根据《土地法》和有关税法的规定，申请减免土地租金、土地使用费、土地使用税等。
　　

　　3、外资企业可以土地使用权和地面资产作为抵押，向在越注册的信贷机构贷款，用以实施投资项目。